招商蛇口准备大干一场。

3月21日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，简称“招商蛇口”）总经理蒋铁锋在2022年公司业绩发布会上表示，未来3年要跻身“头部5强”：

(资料图片仅供参考)

“5强不只是一个规模的指标，更是利润、质量、效益、转型、收入、品质等多维度的5强。”

蒋铁锋是在回答投资者提问时作出以上表述的。这与其说是招商蛇口的“野心”，不如说体现了这家央企的“稳”。

正如董事长许永军在业绩会开场时所说：

去年大家都不容易，房地产行业亦然。招商蛇口努力前行，去年利润指标下滑，但跑赢行业，其它指标突出一个“稳”字。

去年，招商蛇口销售规模排名第6，2926.02亿元，今年前两个月虽然也是排第6，但排它前面的两家房企销售额有两位数的下降，其中一家更以接近40%的跌幅，加速下坠。

招商蛇口在过去的这两个月销售规模同比暴增52%，2月份更录得123%的增长。

按照这个速度，用不了3年，招商蛇口将提前锁定“头部5强”。

尽管2023年可售货值有6000亿之巨，营销团队也很能打，但可能考虑到市场回暖的基础尚未稳固，政策环境也面临较长时间的修复，稳字当头，招商蛇口给2023年只定了一个两位数的增长目标：

3300亿。

低调，却也合情合理。

房地产行业发展进入新旧模式转换阶段，提升运营能力，培育利润增长第二曲线，是招商蛇口追求高质量发展的主要方向。

招商蛇口提出了“133341战略”。

稳定开发业务基本盘是核心，通过提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。

年报显示，招商蛇口持续深化转型，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

为匹配战略目标及转型方向，招商蛇口把原来的三大业务板块，调整为开发业务、资产运营、城市服务共三类业务。

这给人感觉清爽多了。一个务实稳健、活力清醒的招商蛇口，跃然纸上。

不得不提的是，自2022年底房地产的支柱产业地位得到重申以来，多项支持性政策出台，将大大助力像招商蛇口这样的靠谱头部优质房企，打开增长空间。

2022年是招商蛇口发展史上难得的扩储机会，但它并没有四处开花，投机取巧，而是有高有低，有的放矢，始终贯彻区域聚焦、城市深耕、优先布局高能级核心城市的战略。

年报显示，2022年招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司权益地价为766亿元。

过去一年，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别为94%、90%，单城投放权益地价达31亿元。公司先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。公司2022年新增项目中，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首次开盘当天平均去化率约77%，在报告期内为公司贡献销售金额约300亿元。

与此同时，招商蛇口积极拓展城市更新项目，其立足于粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞等城市，开展创新的金融合作模式，加强城市更新项目的孵化力度。截至2022年末，按既有规划计算，公司累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1,200万平米。

2022年，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州等地的市场占有率超过10%，其中，来自上海的销售金额超过740亿元。此外，公司在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名，其中，在上海、苏州、合肥、南通的排名均为第一。

由此看来，招商蛇口这份年报堪称成绩喜人。全年实现营收1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元。

在严格的限价政策面前，没有哪家房企能够幸免；如果有，那十有八九是因为有“陈仓米”。

年报显示，招商蛇口资产运营业务涉及集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等6种业态的物业运营及资产管理。2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）同比增长6.2%至57.1亿元，EBITDA（税息折旧及摊销前利润，企业经济效益指标）为30.4亿元，同比增长6.9%。

值得注意的是，招商蛇口强化运营期成本管控，通过能耗能效管理平台降低在营项目能耗能效成本，进一步提升EBITDA。

2022年，公司在2021年前开业项目的EBITDA Margin（税息折旧及摊销前利润率）为60%，同比上升4个百分点；EBITDA回报率达5.46%，同比上升0.47%。

另一组数据显示，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404万平方米。2022年，公司集中商业运营收入（未扣除租金减免金额）为12.89亿元EBITDA为4.69亿元。

写字楼方面，公司管理范围内在营项目30个，总经营建筑面积约113万平方米，其中80%布局在一线城市；在建项目11个，总建筑面积约111万平方米。2022年，公司写字楼运营收入（未扣除租金减免金额）为11.59亿元，EBITDA8.28亿元。

年报显示，招商蛇口的产业园运营、长租公寓运营、酒店运营在2022年分别收入11.59亿元、12.14亿元、10.25亿元，EBITDA分别为8.28亿元、8.16亿元、6.84亿元。

招商蛇口计划在2023年加强城市规划及板块深入研究，结合“五好标准”，聚焦核心城市，主动拓展优质商业项目，同时积极关注优质标的收并购机会，持续提升各业态经营管理能力，提升EBITDA回报率。

招商蛇口早已走在行业前列，它打造的蛇口产园REIT（SZ.180101）和招商局商业房托（HK.1503）境内外双REITs平台获得投资市场热捧。

2022年上半年，招商局商业房托收购由招商蛇口持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。目前招商蛇口也正在积极推动蛇口产园REIT扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。

招商蛇口持有型物业储备丰富、业态多样，可以预见，随着不同类型REITs平台的构建，招商蛇口将迎来盘活存量资产，加快资产运营良性发展的窗口期。

与其它物业服务企业不同，招商蛇口的物业主业，已扩容到包含物业管理、邮轮、康养、会展等在内的城市服务业务。

作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台，招商积余（001914.SZ）在2022年收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。

年报显示，截至2022年末，招商积余的物业管理业务在管项目1884个，管理面积3.11亿平方米，其中非住宅管理面积1.82亿平方米，住宅管理面积1.29亿平方米。

依然是那个坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展的招商积余，它的“沃土云林”商业模式仍然颇具杀伤力。

2022年，招商积余积极抢占新赛道，涉及城市服务、高校、IFM（Integrated Facility Management，综合设施管理）、医院等业态，全年实现新签年度合同额33.14亿元，其中第三方项目新签年度合同额为27.77亿元（千万规模以上的项目超过50%），包括深圳龙华观澜街道城市管家、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院、深圳移动等项目。

招商蛇口2022年报的另一看点是综合资金成本“暴降”：

3.89%。

较2022年初下降59个基点。

截至2022年末，公司除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.3。

在过去的一年，招商蛇口全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册，完成市场首单并购中期票据、绿色中期票据等创新品种发行，公开市场融资合计327.2亿元。